China: el estallido de la burbuja inmobiliaria

Martin Farrer

China: el estallido de la burbuja inmobiliaria

Hace poco más de un año, un promotor inmobiliario chino, poco conocido en el mundo exterior, dijo que su flujo de caja estaba sometido a una «enorme presión» y que podría no ser capaz de pagar parte de su asombrosa deuda de 300.000 millones de dólares.

Hoy, esa empresa, el Grupo Evergrande de China, es demasiado conocida como el ejemplo de los problemas económicos del país. Los precios de los inmuebles en China se han desplomado en cada uno de los 12 meses transcurridos desde la ahora profética advertencia de Evergrande [en septiembre de 2021, Evergrande reconoció su crisis de deuda, mientras las protestas de los inquilinos-compradores aumentaban ante su sede de Shenzen]. El gobierno de Xi Jinping se dispone a inyectar miles de millones de dólares en un mercado inmobiliario que, según los expertos, se parece cada vez más a un gigantesco esquema Ponzi.

Según las cifras oficiales, los precios de la vivienda nueva en 70 ciudades chinas cayeron un 1,3 % interanual en agosto, peor de lo esperado. El descenso refleja un año turbulento en el que el sector inmobiliario [y de infraestructuras] de China ha pasado de ser un motor imbatible de crecimiento y prosperidad a la mayor amenaza para la fortaleza económica mundial.

Ahora, casi un tercio de todos los préstamos inmobiliarios se consideran deudas incobrables -el 29,1 %, frente al 24,3 % de finales del año pasado, según un estudio realizado por Citigroup esta semana [citado por Bloomberg el 19 de septiembre]-, siendo los promotores inmobiliarios estatales, antes seguros, los que impulsan el aumento.

El precio de los inmuebles en China ha caído como consecuencia del boicot hipotecario y de la crisis de liquidez que afecta a los promotores inmobiliarios

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Variación porcentual interanual del precio de la vivienda nueva en venta en China

La crisis de Evergrande, entonces la segunda promotora inmobiliaria de China, se ha extendido por todo el sector hasta el punto de que los analistas dijeron que la promesa realizada esta semana por el gobierno de liberar 200.000 millones de yuanes (28.330 millones de dólares) para impulsar la inversión se quedaba muy corta.

La agencia de calificación Standard & Poor’s (S&P) dijo que harían falta al menos 800.000 millones de yuanes [111.850 millones de dólares] -incluso hasta 10 veces esa cantidad en el peor de los casos- para rescatar un mercado inmobiliario en el que los precios han caído, las ventas se han desplomado, los promotores han quebrado y los compradores han protagonizado un creciente boicot sin precedentes al pago de las hipotecas en protesta por haber pagado por adelantado unas viviendas que no se han terminado.

Según los analistas, el mercado está experimentando un colapso total de la confianza. Sólo la intervención del gobierno puede salvar la situación.

Según una estimación aproximada de S&P, alrededor de 2 millones de viviendas, existentes en los planos, están aún sin terminar. Esta cifra aumentará si las ventas siguen cayendo y los promotores siguen quedándose sin dinero para terminar los proyectos en curso.

«La crisis inmobiliaria de China se ha convertido en una crisis de confianza que sólo el gobierno puede resolver», afirma S&P. «Si la caída de las ventas empuja a más promotores a la zona de peligro, las cosas empeorarán. Las empresas en apuros dejarán de construir más viviendas vendidas de antemano, lo que afectará aún más a la confianza de los compradores. Nuestra estimación aproximada es que alrededor de 2 millones de viviendas inacabadas y vendidas de antemano por los promotores chinos están ahora en el limbo. Esto ha socavado la confianza en este mercado».

Durante años, la preventa de viviendas -principalmente pisos en grandes bloques y zonas urbanas planificadas de nuevo cuño- ha proporcionado a los promotores mucho dinero que, junto a préstamos a un nivel asombroso, le ha servido para comprar más terrenos y seguir construyendo. En 2021, cerca del 90 % de las viviendas de China se habrán vendido sobre plano.

Pero la decisión de hace dos años de Xi Jinping de tomar medidas enérgicas contra los préstamos imprudentes cortó la financiación de los promotores. Cuando la música se detuvo, quedó claro que no podían terminar los bloques de viviendas por los que ya habían recibido dinero, porque lo habían gastado en comprar el terreno o en iniciar el siguiente proyecto inmobiliario.

En resumen, parece un esquema Ponzi en el que el dinero tomado de los nuevos inversores se utiliza para pagar a los clientes existentes, en una espiral cada vez menor hacia el colapso. Así lo ven incluso las aleccionadoras páginas de The Economist (12/09/2022).

George Magnus, investigador en el Centro China de la Universidad de Oxford, dijo que el mercado chino no era exactamente un esquema Ponzi clásico al estilo de la famosa estafa de Bernie Madoff [detenido y acusado en 2008 -el año de la crisis financiera- por un esquema Ponzi de unos 65.000 millones de dólares, 1938-2021], que salió a la luz tras la crisis financiera mundial, pero era muy similar.

«Los promotores inmobiliarios recaudan enormes sumas de dinero de los clientes para financiar la compra del siguiente proyecto de construcción. Sigue y sigue hasta alcanzar el tamaño que tiene», dijo George Magnus. «No es estrictamente un esquema Ponzi en el sentido de gestión de activos, al estilo Madoff, pero esencialmente están utilizando el dinero de los clientes para financiar el siguiente proyecto, así que sí, esa es la definición estándar de lo que significa».

El mercado inmobiliario representa entre el 20 y el 30 % del producto interior bruto (PIB) de China. Se trata de una proporción enorme en comparación con otras economías importantes, y se explica en parte por el modelo económico del país, basado en la inversión, que ha dado prioridad a la construcción. El resultado es una confianza ciega en los valores inmobiliarios [un gran número de los llamados ahorradores de la clase media han invertido en bienes inmuebles, considerados los ahorros más seguros y rentables – red.], que han aumentado más o menos uniformemente durante las últimas dos décadas o más.

Pero con los repetidos bloqueos que también deprimen el mercado, la creencia largamente sostenida de que los precios sólo pueden subir está empezando a desvanecerse. Según el grupo de corretaje e inversión CLSA, Bloomberg informó la semana pasada [artículo de Lisa Du del 19 de septiembre] de que los hogares chinos podrían retirar 127.000 millones de yuanes del sector inmobiliario en los próximos nueve años y destinarlos a otras inversiones, como acciones, bonos y productos de gestión del patrimonio.

«La gente está perdiendo la confianza en el modelo de preventa», dijo George Magnus. «Esta es una nueva etapa para el mercado hipotecario chino… el activo sagrado de la propiedad. Resulta que la fabulosa clase media ascendente de China no está en buena forma, de la misma manera que lo está frente a los confines».

La situación supone un gran desafío para el gobierno de Xi, especialmente en el período previo al importantísimo [20º] congreso del partido en octubre, en el que el presidente Xi tratará de asegurar su poder gubernamental durante todo el tiempo que quiera.

Pero mientras su gobierno impulsa la reestructuración de promotores inmobiliarios en quiebra, como Evergrande, y espera repartir la carga de la deuda entre las empresas estatales, los bancos y los gobiernos locales, es probable que la factura recaiga sobre los chinos de a pie, al igual que ocurre con los inversores de a pie cuando un esquema Ponzi acaba derrumbándose.

Anne Stevenson Yang, cofundadora de J Capital Research, con sede en Estados Unidos, y experta en China, dijo que el régimen de Pekín estaba más interesado en proteger a las empresas estatales, las instituciones y los empresarios multimillonarios que a los propietarios de viviendas, y que esto influiría en su respuesta a la crisis.

«Está lo que pueden hacer y está lo que harán», dijo. «Lo que pueden hacer es transferir dinero a los hogares, por ejemplo, regalando pisos, permitiendo que la gente viva en lugares donde no se pagan las hipotecas, y aumentando las pensiones para que la gente tenga confianza y vuelva a gastar.

Pero es evidente que eso no va a ocurrir. El sistema político chino no se construye en torno a los individuos, sino a las empresas, que son el electorado. El sistema político funciona a través de ellos. El mercado inmobiliario no se diseñó para ser un esquema Ponzi: un esquema Ponzi tiene que ser diseñado. Pero es una burbuja de inversión [crisis de exceso de oferta masiva]. Y la burbuja está explotando.

The Guardian

Traducción: viento sur, del francés A l’encontre

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